Rolando Augusto Acosta Sánchez
Vocal del Tribunal Registral
I. LA CALIFICACION REGISTRAL Y EL EXAMEN
DE LAS FORMALIDADES DOCUMENTALES
El artículo 2010°
del Código Civil (CC) exige que la inscripción se practique en mérito a título que conste en instrumento público (salvo disposición
en contrario), exigencia conocida como principio de titulación auténtica o de
instrumentación pública. El artículo 7° del Texto Único Ordenado (TUO) del
Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) define al título como el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible (es
decir, que contenga la causa de tal derecho o acto) y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia (esto es, que brinde certeza
sobre la existencia de aquellos).
Las mencionadas
características de un título para efectos registrales las proporciona el
instrumento público, es decir, el autorizado por notario o por funcionario
público en ejercicio de sus funciones (incluidos los magistrados del Poder
Judicial), como lo establecen los artículos 23° del Decreto Ley N 26002 – Ley
del Notariado y 235° del Código Procesal Civil (CPC), por las especiales
características de matricidad y observancia rigurosa de las normas que rigen su
producción. El documento de origen judicial es, entonces, auténtico o público,
pues produce certeza, por sí mismo, acerca de la existencia y validez de la
decisión judicial.
Los incisos c) y
d) del artículo 32° del TUO del RGRP disponen que la calificación registral
comprende el examen de la formalidad del
título y la comprobación de que los documentos
que conforman el título se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas. El examen de la
formalidad documental y de la observancia del ordenamiento legal en la
confección del documento no constituye un fin en sí mismo, sino que busca
generar certeza en el Registrador en el sentido que el documento (y el acto o
derecho en él contenido) es válido y auténtico. De esto se desprende que no
todo defecto, infracción o incumplimiento de las formas legalmente determinadas
configura un supuesto de denegación de inscripción, pues no puede llevarse el
respeto a las mismas a un paroxismo tal que el mínimo error u omisión acarree
la ineficacia del título como documento inscribible.
II. LA NATURALEZA JURIDICA DE
LA DECLARACION DE FABRICA
Ha sido reiterada
la jurisprudencia de cierto sector del Tribunal Registral según la cual la declaración
de fábrica es un acto dispositivo. Entendemos que esta posición resulta
jurídicamente insubsistente, debiendo asumirse que dicho acto constituye
realmente un acto de administración o, con mayor precisión, una simple declaración
de ciencia.
II.1. La insostenibilidad de la declaración de
fábrica como acto dispositivo o modificador de la sustancia del predio
Conforme a los artículos 27° de la Ley y 2°.3 de su
Reglamento, la declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de la existencia de una edificación.
Evidentemente, la construcción pre-existe a dicha declaración, ya tiene entidad
física, y sólo resta seguir los procedimientos legalmente establecidos para
conocer su “identidad, naturaleza y circunstancias”[1],
es decir, para hacer constar en el Registro cuáles son las características
físicas de dicha edificación, y si ésta ha sido levantada observando la
legislación sobre la materia. Lo señalado es de suma trascendencia para nuestro
análisis, porque nos lleva a una conclusión inevitable: aunque la declaración
de fábrica (es decir, su reconocimiento legal) no se haya efectuado, la
construcción ya existe, y el hecho de que el Registro u otra entidad
administrativa no contenga ninguna información sobre ella, en nada obsta para que
ese bien tenga relevancia jurídica y económica, y pueda ser objeto de actos
jurídicos. Bajo esta perspectiva, es indiscutible que al efectuar la
declaración de fábrica no se “modifica sustancialmente la composición del
predio”, pues esta “modificación sustancial” ocurrió con motivo de la
construcción.
En efecto, diversas normas jurídicas asumen
implícitamente dicho criterio. Así, el artículo 96° del Reglamento de las
Inscripciones del Registro de Predios establece que es inscribible la venta de
un predio en mérito a un título en que se haya
consignado que también es objeto de la transferencia la edificación no inscrita. Igualmente, el artículo 6°.1 de la Ley
dispone que el inicio del proceso de
regularización de edificaciones se acuerda por mayoría simple de todos los propietarios de departamentos (que
pertenecen, obviamente, a un edificio ya construido que carece de declaración
de fábrica y de reglamento interno). Por último, la existencia de una
edificación no puede ser negada ni siquiera en los casos en que ésta se haya
levantado con infracción a los parámetros urbanísticos y edificatorios,
situación que sólo da lugar a extender cargas técnicas en la partida del predio
edificado. Así, legalmente, el reconocimiento o ejercicio del derecho de
propiedad sobre una edificación no está supeditado a que se declare la fábrica
correspondiente.
De esa forma, cuando el propietario del predio realiza
la declaración de fábrica no “dispone” de derecho alguno, y su patrimonio no
sufre menoscabo, pues cualquier egreso de recursos de su patrimonio ocurrió en
un momento muy anterior, cual fue el de adquirir los bienes y pagar los
servicios necesarios para levantar la edificación. A la luz de estas ideas, es
absolutamente insostenible que la declaración de fábrica constituya un “acto
dispositivo”.
Existen dos razones adicionales. La primera, porque en
la inmensa mayoría de casos de regularización de edificaciones, la declaración
del propietario se limita a prestar su consentimiento formal para que el
Registro proceda a reflejar la edificación levantada, sin mencionar nada acerca
de quién o cómo se efectuó la construcción. Ello es más evidente en los casos
en que se declara una construcción levantada por el anterior propietario, es
decir, antes de que el nuevo propietario declarante hubiera adquirido el
dominio del predio. La segunda razón estriba en que, por efecto de las reglas
sobre bienes integrantes y accesión contenidas en los artículos 887° y 938° del
CC, los materiales de construcción que adhieran materialmente al suelo siguen
la condición jurídica de éste y, en consecuencia, la propiedad de la edificación le
corresponde al propietario del suelo, sin interesar si los materiales o los
servicios fueron costeados con recursos ajenos o del propietario del suelo.
Visto así el asunto, podría afirmarse sin más que cualquier persona distinta al
propietario podría realizar la declaración de fábrica, pues dicho acto siempre
aprovechará al propietario del suelo. Sin embargo, el artículo 27° de la Ley
legitima únicamente al propietario para instar el reconocimiento de la
edificación.
Esa legitimación no es arbitraria, sino que guarda
coherencia con lo dispuesto por el artículo 889° del CC, en cuanto establece la
regla según la cual los bienes integrantes (en nuestro caso los materiales de
construcción o la edificación) siguen la suerte del bien al que se han unido
(el suelo), la ley o el contrato pueden autorizar su diferenciación o
separación. Considerando que una edificación es susceptible –legalmente- de
separarla en secciones (departamentos, casas en copropiedad, tiendas, oficinas,
etc.), y que la propiedad del suelo es diferenciable del dominio de la
edificación cuando media un derecho real de superficie, es evidente que se
trata de bienes separables del suelo, y por ende las partes diferenciadas
pueden ser objeto de derechos pertenecientes a distintos titulares. Por ello,
permitir que cualquier persona distinta al dueño del suelo declare la fábrica
levantada sobre éste daría lugar a potenciales conflictos, al no poder
establecerse con certeza si dicha declaración se efectúa en interés del
propietario del suelo, o para proteger el interés propio que el declarante
tiene sobre la edificación. Para conjurar este peligro (y no porque se trate de
un acto dispositivo que sólo pueda ser otorgado por su titular), la Ley ha
optado por autorizar que el reconocimiento legal de la existencia de una
edificación sólo pueda ser realizado por el propietario del suelo.
II.2. La declaración de fábrica como acto de administración
Si la declaración de fábrica no es un acto dispositivo,
entonces se trataría de un acto de administración, tal como lo
reconoce en nuestro país Gonzáles Barrón[2]
y en la doctrina comparada Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida[3].
En los supuestos de edificaciones que forman parte de una comunidad de bienes
(cuyas modalidades en nuestro ordenamiento son la copropiedad y la sociedad de
gananciales), la calificación de mero acto de administración lleva a sostener que la
declaración de fábrica pueda ser realizada por la mayoría de copropietarios en
el caso de un predio sujeto a copropiedad, y por cualquiera de los cónyuges
tratándose de un bien conyugal, en aplicación del artículo 971° inciso 2) del
CC. Debe precisarse que si bien el artículo 313° del Código Civil
establece que la administración del patrimonio conyugal corresponde a ambos
cónyuges, esta norma ha de entenderse referida a los actos de trascendencia
para los intereses de los cónyuges, y no para todos y cada uno de las
actuaciones, pues esto último tornaría superlativamente engorrosa la adopción
de decisiones. Considerando que, como hemos sostenido (y como lo reconoce la
doctrina, según veremos en las citas subsiguientes), el acto de declaración de
fábrica realizado por un solo cónyuge en nada incide sobre el patrimonio
conyugal ni sobre la condición de social que tiene el predio construido, esta
Sala estima que no corresponde aplicar el citado artículo 313°, sino el inciso
2) del artículo 979° del Código Civil.
Sobre esta cuestión Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill
sostienen que ”a los efectos del Registro de la propiedad, dado que la
inscripción de la obra nueva es un beneficio, ello requiera trato favorable,
pues lo demás son relaciones internas entre los condueños y problemas
indemnizatorios o de otra índole, extraños al Registro. Por eso, es
sostenible que en éste se ha de proceder a inscribir la obra nueva solicitada
por uno o varios condueños”[4].
Gonzáles Barrón señala, con referencia al régimen español y con cita de Peña
Bernaldo de Quirós, que:
“… sería procedente el acuerdo de la mayoría en caso de la copropiedad; siendo que
respecto de un edificio construido sobre una finca a nombre de ambos esposos,
con carácter ganancial, se permite que la
declaración pueda ser hecha por uno sólo de los cónyuges, puesto que la obra es una circunstancia de hecho que no
implica alteración alguna en el régimen del inmueble ganancial. No
veo porque en el Perú no se pueda aplicar idéntico criterio”[5]
II.3. La declaración de fábrica como simple declaración de ciencia
De
otro lado, posturas más actuales reclaman que la declaración de fábrica no
constituye realmente un negocio o acto jurídico (y por ende no puede predicarse
que se trata siquiera de un acto de administración). Dicha tesis propugna que
la declaración de fábrica no es sino una
declaración de certeza o de reconocimiento de un hecho (la existencia de
la edificación), declaraciones que en doctrina se denominan declaraciones
de ciencia. Messineo[6]
ha señalado que se trata de
“manifestaciones de un propio conocimiento, o convicción, y opinión, en
orden a una determinada situación; o
(…) admisiones de un determinado hecho
(y son actos intelectivos, no de voluntad). De ellos son ejemplo (…) la
apreciación del consultor técnico (…).
El “consultor técnico” puede ser cualquier profesional, como un
ingeniero o arquitecto. Ahora, precisamente porque con la declaración de
ciencia no se busca ni se puede entablar una relación jurídica, pues simplemente
se reconoce un hecho o exterioriza un conocimiento sobre una realidad, es que
Galgano[7]
sostiene que
“El efecto de las declaraciones de
ciencia no es, como para las declaraciones de voluntad, constituir
o modificar o extinguir relaciones jurídicas …”.
Ahora, la declaración de ciencia puede ser inexacta o errónea,
debido a una indebida apreciación de la realidad por quien la formula. Así, el
médico puede errar en el diagnóstico, o el ingeniero en la constatación o
medición de las lindes y cabida del precio. Eso no convierte a la declaración
en nula ni puede convertirla. Simplemente, hay un error en la declaración, y esta es la única causa por la que puede
perder eficacia la declaración de ciencia. Messineo[8]
señala que
“(la declaración de ciencia) es impugnable
solamente por error”.
Así
las cosas, resultaría que los planos y memoria descriptiva suscritos por el
ingeniero o arquitecto que constata la existencia de la edificación (quien
“declara la fábrica”) no son ni contienen un acto jurídico. Simplemente
constituyen una declaración de ciencia, ya que buscan reflejar el conocimiento
de dicho profesional sobre la realidad física del predio (sobre sus medidas,
linderos y área). Por tanto, no podrían ser objeto de declaración de nulidad
alguna, ya que la edificación declarada no es ni nula ni anulable: se trata de
un objeto, no de una conducta humana.
[1] La
primera acepción (y la más adecuada al caso) del verbo reconocer proporcionada por el Diccionario de la Real Academia de
la Lengua es: “Examinar con cuidado algo
o a alguien para enterarse de su identidad, naturaleza y circunstancias”.
[2] Gunther
H. GONZALES BARRON: Tratado de Derecho
Inmobiliario Registral, Lima, 2002, Jurista Editores, p. 514.
[3] Los
citados autores sostienen que la declaración de fábrica que se limita a narrar
la descripción física de una edificación no tiene carácter de acto jurídico,
por lo tanto no quita ni atribuye derechos, y es en realidad una reseña de
datos de mero contenido descriptivo o inmatriculatorio, pues las modificaciones
o adiciones en los derechos se producen al amparo de las reglas de la accesión
(José L. LACRUZ BERDEJO y Fco. de Asís SANCHO REBULLIDA: Elementos de Derecho Civil, Barcelona, José Ma. Bosch Editor
S.A,., 1984 (Reimpresión de 1991), 2da. ed., Tomo III bis (Derecho Inmobiliario Registral), p. 79).
[4] Ramón
M. ROCA SASTRE y Luis ROCA SASTRE MUNCUNILL: Derecho Hipotecario, Barcelona, Bosch, 1997, 8va. ed., Tomo
V, p. 25.
[5] Op, cit., p. 514.
[6] Francesco
MESSINEO: Manual de Derecho Civil y
Comercial. Buenos Aires. 1954. EJEA. Tomo II. P. 335.
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